Так говорит один мой знакомый, который сам себя называет Kitya Karlson. Он родился в Москве и объехал множество стран. Сейчас Kitya в Канаде. Свои путешествия по миру он описывает в дневнике. Kitya — философ в погоне за ветром. Когда я узнала, что он жил и учился в одной из самых загадочных стран мира — Японии — просто не смогла не расспросить его об особенностях местного рынка недвижимости. Конечно, это не глубокий анализ, а зарисовки обыденной жизни. Но что для японцев привычка, для нас — экзотика! Итак, отправляемся в Страну восходящего солнца…

Закрытая страна

Как я попал в Японию? Самолетом! Я приехал туда по государственной японской программе для иностранных студентов и прожил суммарно чуть более 7 лет. Жилье сменил за это время только один раз: первые 5 лет жил в одной квартире, потом переехал и последние два года прожил в другой.

Иностранцу снять квартиру в Японии очень сложно: большинство хозяев не хотят сдавать жилплощадь не японцам. Если вы студент, ситуация еще тяжелее. Денег у этой категории населения традиционно немного. Поэтому первую квартиру Kitya снял без риэлтора, по совету знакомого из института. Хозяйка сама приехала в Страну восходящего солнца из Китая, поэтому симпатизировала иностранцам и прекрасно понимала, с какими трудностями им приходится сталкиваться. Сама она, конечно, ничем не владела. Собственником маленького деревянного двухэтажного дома на 6 квартир был ее муж, коренной японец. Хозяева жили через пару кварталов, в чуть более новом и дорогом бетонном доме. Их семья довольствовалась небольшой квартирой, зато в многоэтажке, что считается более престижным. Сам факт того, что ты живешь именно в бетонном доме, в Японии уже является признаком твоего достатка.

Люди были добрые, хорошие. Подарили мне компьютерный столик и пылесос. Потом я повзрослел, нашел хорошую работу, стал получать больше денег. И жена потребовала найти квартиру попросторнее и в бетонном доме.

Так Kitya с женой попали в японское агентство недвижимости. Местные риэлтеры за свои услуги берут сумму, равную месячной арендной плате, то есть около 1500 долларов. Правда, они долго не могли найти для своих русских клиентов новое жилье: многие собственники, услышав, что арендаторы – иностранцы, сразу отказывали. Тем не менее несколько вариантов все-таки удалось подобрать.

Нас всюду возили на машине, показывали разные объекты. В итоге мы выбрали квартиру: тоже небольшую, но в бетонной пятиэтажке 80-го года постройки. Это уже переход на новый уровень жизни. Дом при-
надлежит фирме «Мицубиси», соответственно никаких «живых» хозяев мы ни разу не видели, пока не наступило время съезжать. В последний день, когда мы уже освобождали квартиру, пришли несколько мужчин в черных костюмах из корпорации «Мицубиси», которые обязаны проверять, что жильцы ничего не испортили. В нашем случае они нашли к чему придраться, однако мы не со всем согласились.

Вообще, в Японии приезжим не доверяют. По закону, чтобы снять здесь жилье, иностранцу положено иметь гаранта — японца, который письменно поручится, что иностранец хороший. Помимо характеристики личности, гарант должен подписать соглашение, что он вернет всю стоимость дома, если рекомендованный им иноземец сожжет строение или совершит что-либо столь же разрушительное.

В первый раз, когда я снимал квартиру, гарантом был мой научный руководитель из института, а во второй — организация, в которой я работал. Официально эту квартиру снимала компания, а не я сам. При этом арендная плата просто вычиталась из моей зарплаты. Это очень выгодно для налогов.

Токийская квартира. Какая она?

Японские квартиры, как впрочем и все в этой стране, очень четко классифицированы.

Самый дешевый вид называется «апато», от английского слова «appartment». Это квартира в одно- или двухэтажном деревянном доме. Таких домов в Токио, да и по всей Японии, большинство.

Строить «апато» легко: нужно всего несколько досок и много бумаги. Эти маленькие домики сохранили многое от традиционного японского строительства, когда внутренние и наружные стены делались из бумаги, точнее, из специальных бумажных раздвижных дверей-штор.

Этот тип недвижимости наиболее безопасен при землетрясениях: дерево во время стихийного бедствия не ломается, а только гнется и горит (причина пожаров — электричество и газ, которые, в отличие от стен, не столь спокойно «относятся» к землетрясениям). Поэтому шансов, что жильцов завалит обломками мало: всегда можно успеть выбежать на улицу. Но даже если квартирантам не повезло, бумажные стены не так опасны, как бетонные плиты, к примеру.

Зимой в «апато» холодно, зато летом не так жарко, как в бетонных строениях. Продуваемость у таких объектов очень хорошая. Слышимость, к сожалению многих жильцов, тоже.

Жизнь в «апато» —  это жизнь почти на улице. В последнее время строительство «апато» пытаются еще больше удешевить, и теперь можно купить такие дома, собранные прямо на заводе: приезжает грузовик и отгружает многоквартирный или одноквартирный дом. Правда теперь для укрепления эти новомодные дома чаще делают из покрытой пластиком стали вместо дерева. Как гаражи.

Самый современный и престижный тип квартир в Токио называется «мэншн», от английского слова «mansion», которое можно перевести как «большой особняк, большой дом, дворец». В агентствах недвижимости приняты стандартные сокращения для обозначения характеристик «мэншнов»: 1R, 1DK, 1LDK, 2LDK, 2DK и т.д. К примеру, 1R — это значит room, одна штука. Однокомнатная квартира общей площадью, скажем, 21,24 квадратных метра. Стены из натурального бетона! Так что такой «дворец» на самом деле представляет из себя маленькую комнатушку в бетонном кондоминиуме высотой обычно до трех-четырех этажей.

Основное достоинство таких квартир — то, что они расположены в бетонном доме. Иногда это обозначает, что в них чуть теплее и тише, чем в «апато». Но стоят они значительно дороже.

Настоящие японские особняки называются «икодате». По сути, это тоже крошечный деревянный домик на одну семью, расположенный совсем близко к такому же строению. Зато он целиком принадлежит хозяевам. Правда за такую собственность придется заплатить очень и очень дорого.

Татами

Татами — это традиционная японская мера размера. Вообще, так называется рисовая циновка, натянутая на деревянную раму, которая используется в качестве пола в японских домах. Она-то и стала эталоном.

Согласно стандартам, чем ближе к столице, тем меньше татами в квартире. Интересно, что уменьшается в данном случае не только количество, но и размер этой циновки.

В древности считалось, что на одного человека должно приходиться одно татами, что составляет около 1,66 квадратного метра. Если соберетесь путешествовать по японским деревням, спросите у местных жителей: в некоторых селах до сих пор стоят старинные общежития, построенные именно по этому принципу. Они представляют собой большую комнату площадью в 30 татами, рассчитанную на 30 рыбаков.

Самые маленькие токийские квартиры насчитывают 3–4 татами. Это примерно 6 квадратных метров. В них обычно нет даже душа, а входную дверь можно открывать, не поднимаясь с кровати. Зато цена аренды будет крайне низкой.

Квартиры покрупнее — 6 татами (около 10 квадратных метров). Предполагается, что в такой «клетушке» сможет нормально жить один человек. Холостяцкое пристанище, одним словом.

Жилище Kitya называется 1LDK (1 living + dining kitchen, то есть одна комната и кухня). Его размер — 14 татами (примерно 23 квадратных метра).

Наши соседи слева умудрялись жить в такой же квартире семьей из трех человек: двое взрослых и ребенок. К тому же они держали огромную черную собаку.

Естественно, нынешнее татами — понятие скорее абстрактное, чем материальное. На самом деле эти циновки уже давно не лежат на полу в типичной японской квартире. Жилье в этой стране сильно изменилось: появились западные кухни, европейская мебель. Тем не менее одна традиция до сих пор соблюдается неукоснительно: даже в самых современных небоскребах одну комнату в квартире делают с полом из татами — спальню.

Спят в Японии прямо на полу, на специальном матрасе. Днем его сворачивают и убирают во встроенный в стену  шкаф с бумажными дверцами. Это гораздо удобнее кровати, которая занимает слишком много места. 

Скрытые платежи по-японски

Мы привыкли, что квартиру лучше купить, чем снимать. Это естественно для нас: свое жилье, которое простоит годы и потом перейдет детям. Поэтому если у нас есть деньги, мы идем и покупаем. Берем ипотеку, если не хватает, занимаем у друзей. Купить квартиру в Японии значит взять кредит и в течение 40 лет платить за нее совершенно безумную сумму. Можно, конечно, и рискнуть, но, учитывая, что за это время она много раз успеет развалиться во время очередного землетрясения или другого стихийного бедствия, вероятность стать счастливым обладателем жилья стремится к нулю.  Поэтому в этой стране дом проще снять. Сделать это помогают риэлтеры.

Агентство недвижимости в Японии — это своеобразная «доска объявлений». Главное, что нужно сделать начинающим этот бизнес, — найти хорошее «проходное» место. Хозяева квартир приходят туда сами, также как и желающие снять жилье. Остается лишь свести их вместе. Для привлечения арендаторов объявления с самыми заманчивыми предложениями наклеивают на стекла офиса.

В объявлении указывают арендную плату. Внизу мелкими серыми буквами приписывают дополнительные ежемесячные расходы за общие услуги (например, лампочку в подъезде). Кроме того, в тексте часто встречаются совершенно непонятные иностранцам пометки. Скажем, цифра 3 и значок месяца — это залог. То есть, чтобы снять эту квартиру, арендатору придется отдать три месячных платы хозяину в залог того, что он не распишет стены неприличными словами.

В некоторых странах закон оговаривает, что хозяин обязан хранить залог в банке до конца контракта. Но в Японии увидеть эти деньги вновь даже не рассчитывайте. Зачастую хозяин потратит их в ближайшее время, и большая их часть пойдет на праздник, который он устроит для себя в честь удачной сделки.

Есть еще такое понятие как рейкин (цифра 2 и значок месяца). Здесь множитель, который применяют к ежемесячной арендной плате, зависит от состояния квартиры: чем она лучше и дороже, тем он больше. Стандартное значение — 2, но в отдельных случаях оно доходит и до 6. Рейкин — это так называемые «деньги за ключи», обязательный подарок хозяину квартиры, который делают один раз при заключении договора. Правда, все договоры заключаются на срок от 6 месяцев до двух лет, так что по истечении этого времени придется снова подписывать документы и отдавать деньги «в дар», даже если вы остаетесь в прежней квартире.

Единственное исключение из этого правила — город Сайтама в Канто. Здесь никто не хочет жить, и хозяева настолько рады сдать имеющуюся недвижимость, что даже не просят рейкин. Зато арендную плату там в обязательном порядке нужно передавать через специальную компанию, которая страхует кредитные риски. Не заплатишь вовремя — сразу начисляются проценты!

 Не забудьте и о том, что один размер месячной платы нужно будет отдать агентству в качестве комиссионных. В итоге если собрать «в кучу» все дополнительные расходы и разделить их на два года аренды, получается, что указанная в объявлении сумма увеличивается на 20–30%. У нас это называется скрытыми платежами, но японцы виртуозно замаскировали их древними традициями.

Хозяева. Добрые и не очень

Хозяева, как и квартиры, четко делятся на типы. Первые — добрые, понимающие, сговорчивые люди. Они готовы приютить за символическую плату даже иностранцев. Загвоздка в том, что они сдают очень-очень плохое жилье. Их дома могут располагаться прямо под железнодорожными путями (иногда линия Синкансена* используется в качестве крыши, а строения возведены прямо между бетонными опорами). В эту же категорию попадают «нехорошие» квартиры, в которых когда-то произошла трагедия. Агентства даже проводят специальные аукционы, на которых выставляются такие объекты. Как ни странно, спрос на них велик: иностранцы не боятся таких квартир, в отличие от японцев.

Один мой знакомый арендовал квартиру с прахом умершего дедушки. Старичок завещал хранить его в этом доме, поэтому жилье сдавалось с условием такого непривлекательного соседства. А мой коллега из Канады полгода прожил в очень дешевой квартире с огромным кровавым пятном через всю стену.

Чем характеризуется второй тип хозяев? У них хорошие новые квартиры и они вообще не хотят смотреть в сторону не японцев. Мы для них не существуем.

Вот такая непростая Япония. Закрытая страна, рынок недвижимости которой настолько мал, что местные жители не хотят им делиться с приезжими. Можно ли на них за это обижаться? Наверное, нет. Ведь даже нас, разбросанных по огромной территории, пресловутый квартирный вопрос не пощадил. Что уж говорить о японцах…

* Линия Синкансена – «Новая магистральная линия», общее название высокоскоростных железных дорог, соединяющих важнейшие города Японии. (Словарь современных географических названий).

Мария Медведева
http://nedv.info/