Автор: Мария Аникина

Для многих людей в России Вьетнам остается до сих пор загадкой. Все помнят американо-вьетнамскую войну, но это чуть ли не единственная ассоциация, приходящая в голову при упоминании этой многострадальной страны. Кто-то уже отдыхал во Вьетнаме по туристической путевке и знает, что Вьетнам может предложить отдыхающим (в 2009 году Индия и Вьетнам занимали первые две позиции, как места отдыха класса люкс в мире).

Героический народ этой страны, пережив многие десятилетия борьбы с захватчиками, отстояв свою территорию, очень быстро оправился от упадка и приложил все усилия для скорейшего развития страны, индустриализации и интеграции в глобальную экономику. В настоящее время состоятельность населения увеличивается вместе с его численностью, спрос на вьетнамском рынке недвижимости растет с каждым днем, и все больше иностранных компаний работают на местном рынке. Девелоперские компании разрабатывают фешенебельные проекты, рассчитывая, что объекты по этим проектам будут выкупаться именно вьетнамцами. Что, в общем-то, и происходит по всей стране. Сегодня вьетнамская экономика является одной из наиболее быстро развивающихся экономик Юго-Восточной Азии.

На рынке недвижимости образовался дисбаланс между предложением, которого не хватает (хоть, страна и выглядит, как одна большая стройка), и спросом. В связи с развитием индустриальной, информационной и других отраслей бизнеса во Вьетнаме, а также улучшения покупательской способности местного населения не хватает апартаментов, кондоминиумов, офисных помещений, элитного жилья в индустриальных центрах и больших городах таких, как Ханой, Сайгон, Дананг.

Туристический бизнес продолжает набирать обороты, возникает дефицит в отелях и курортах. Особенно сейчас остро стоит вопрос элитного жилья класса люкс для отдыхающих – практически отсутствуют фешенебельные виллы на побережье с бассейном и садом. Этот сегмент туристической недвижимости во Вьетнаме только начинают осваивать. А спрос есть уже сегодня. Организованные площадки под виллы с сервисом, которые можно было бы снимать помесячно или купить, только начинают появляться. Наиболее интересными направлениями являются вклады в гостиничный бизнес по всей стране (девелопмент вилловых комплексов и апартаментных зданий в центральных туристических курортах), строительство жилья среднего уровня для вьетнамского населения, офисных и торговых площадей в центральных городах.

Что касается цен на недвижимость, особенно класса люкс, то они до сих пор ниже, чем в таких лидерах региона, как Индонезия и Таиланд. Стоимость недвижимости варьируется, соответственно, в зависимости от региона. Лидерами являются прибрежные туристические регионы (Дананг, Нячанг, Муйне, Хойан) и, конечно, столицы страны, здесь их две – одна политическая (г.Ханой) и одна официальная (г. Сайгон). Квартиры в новостройках площадью от 45 кв.м для вьетнамцев среднего уровня дохода продаются от 30 тыс. долл. США (500-700 долл.Сша/кв.м). Подобных проектов становится все больше. При том, что застройщики продают квартиры настолько дешево, они получают в среднем 100% от вложений. Стоимость апартаментов класса люкс – до 5 тыс. долл. США за кв.м, именно здесь чаще всего встречаются спекулятивные сделки. Хорошие дома с фундаментом не менее 80 кв.м от 3 этажей, построенные с использованием качественных стройматериалов можно приобрести от 150 тыс. долл. США. Их чаще всего строят с целью продать, получив 30-40% прибыли. Виллы в проектах, где иностранные граждане могут взять их в долгосрочный лизинг (около 45-50 лет с возможностью продления за 0,5% от начального контракта) «продаются» от 240 тыс. долл. США, а в больших фешенебельных проектах – до 1,5-2 млн долл. США. Девелоперы подобных проектов продажей нескольких вилл «отбивают» весь свой проект.

Если говорить о владении землей в качестве частной собственности, то конституция Социалистической Республики Вьетнам этого не предполагает. Распределение земли доверяется социалистической партии Вьетнама. По Земельному Кодексу возможна только аренда на 50 лет, в отдельных случаях на 75 лет, с последующей пролонгацией, передачей по наследству, дарением. Квартира не может быть сдана и должна использоваться самим владельцем. Но если у государства есть более выгодные планы-проекты на данный участок, контракт аренды может быть и не продлен. По завершении срока аренды при нежелании арендатора продлить контракт или решении правительства отдать участок под более предпочтительный проект, государство обязуется возместить расходы на облагораживание территории (ландшафтный дизайн) и постройки. Недвижимость можно получить в собственность в бессрочное владение, если получить разрешение в департаменте строительства на застройку всего участка: он будет условно считаться частной собственностью, но в то же время и облагаться ежегодным налогом, как недвижимость.

Во Вьетнаме, как и в большинстве азиатских стран, иностранцы не имеют права приобретать землю и недвижимость в собственность. Но есть исключение - определенные категории иностранных граждан могут покупать квартиры (согласно резолюции Национального собрания Вьетнама от 22 мая 2008 г.):

1. Те, кто совершают прямые инвестиции в экономику Вьетнама;
2. Иностранцы, состоящие в браке с гражданами Вьетнама и постоянно проживающие во Вьетнаме;
3. Работники специализированных предприятий с университетским образованием;
4. Иностранцы, получившие высокие награды от правительства Вьетнама;
5. Вьеткиеу – вьетнамцы, мигрировавшие за границу, а теперь возвращающиеся на родину.

Помимо вышеперечисленного, существует легальный и полностью безопасный путь лизинга земли (у частных лиц или компаний) и приобретения недвижимости в бессрочное владение во Вьетнаме – регистрация 100% компании или совместного предприятия («Limited Company» – форма аналогичная нашему «ООО»). При организации подобного предприятия иностранная доля не может превышать 49%. Данные компании имеют право производить инвестиции, покупать, продавать, сдавать в аренду землю и недвижимость при соблюдении следующих условий:

1. Вьетнамской стороной выступает номинальный вьетнамец: ему формально присваивается некая должность, обязательно из числа руководящих, а саму работу может осуществлять за него другое лицо;
2. На должность директора компании назначается иностранный соучредитель;
3. В учредительных документах прописывается, что физическое вьетнамское лицо получило часть вносимого им уставного капитала в долг. При невозвращении долга его часть в доли компании будет урезана до зарплаты соответствующей его должности. Это делается для обеспечения гарантии безопасности;
4. При подписании бумаг вьетнамцем также подписывается обязательство об отчуждении до 50% компании в ближайшем будущем (обычно от полугода до года, ранее данный документ не может быть рассмотрен). После рассмотрения и принятия местным органом власти иностранный инвестор получает до 100% компании. Компания полностью находится под контролем иностранного физического лица так же, как и вся оформленная на эту компанию собственность.

Сегодня Вьетнам и Россия активно развивают взаимоотношения: проходят встречи на высоком уровне, открыт российско-вьетнамский Банк, активно привлекаются инвесторы из России, созданы условия для безопасного ведения бизнеса иностранными инвесторами, а также проходят постоянные изменения в законодательстве, которые позволяют еще больше поддерживать интересы зарубежных вкладчиков. А динамика развития цен, хорошая экономическая ситуация, заинтересованность иностранных инвесторов, прогнозы международных консалтинговых компаний говорят об очень хорошем моменте для вложений ради получения прибыли.

Материал подготовлен при участии Дмитрия Борздова («VietnamProperty.ru», Вьетнам, г. Ханой).
http://nedv.info/